부동산의 가치평가 - 부동산가치의 발생 및 형성요인

부동산가치의 발생요인

1. 효용

- 인간의 욕구를 만족시켜 줄 수 있는 재화의 능력.
- 쾌적성 및 수익성, 생산성 등을 합친 개념으로 가격의 수요측면 요인.

2. 상대적 희소성

- 이간의 욕구에 비해 그 수가 부족한 상태를 말하는데
자연적 특성인 부증성으로 인해 부동산은 절대적으로 희소하다.
- 상대적 희소는 인문적, 사회적 특성과 관련하여 나타난다.

3. 유효수요

- 구입의사와 지불능력을 갖춘 수요.

부동산가치의 형성요인

일반적요인

1. 사회적 요인

- 인구의 상태, 가족구성 및 가구분리 등의 상태, 도시형성 및 공공시설 등의 정비상태,
교육 및 사회복지수준, 부동산거래 및 사용수익의 관습, 생활양식의 형태

2. 경제적 요인

- 저축, 소비, 투자 등의 수준과 국제수지의 상태, 재정 및 금융의 상태,
물가, 임금, 고용의 상태, 세금부담의 수준, 기술혁신 및 산업구조 상태,
교통체계의 상태, 국제화 개방화의 상태

3. 행정적 요인

- 토지이용에 관한 계획 및 구제의 상태, 택지 및 주택정책의 상태,
부동산가격, 임료에 대한 통제 상태, 각종부동산규제조치

지역적 요인

1. 주거지역

- 기후상태, 일조건문제, 거주자의 사회적 환경, 혐오, 위생시설의 유무,
공공 공익시설의 배치상태, 조망 경관등의 자연환경

2. 상업지역

- 상권배후지 및 고객의 질과 양, 상업지에 진입하는 고객 및 종업원의 교통수잔의 상태,
인구의 사회적 지위, 영업의 종별 및 경쟁의 상태, 번영의 정도 및 성쇠의 정도

3. 공업지역

- 제품의 판매시장 및 원재료 구입시장과의 위치, 거리 관계조건,
간선도로 및 용, 배수에 관한 비용관계, 노동력 확보의 난이,
관련 산업과의 위치, 거리, 온도습도 등 기상상태

개별적 요인

- 토지의 개별요인 (지질, 지반, 지세, 위치)
- 거물의 개별요인 (면적, 구조, 환경과의 적합성)

* 부동산가치는 효용, 상대적 희소성, 유효수요, 이전성에 의해 발생하고
부동산 가치의 형성요인에 의해 그 가격의 높고 낮음이 결정 된다.

지역분석 및 개별분석

- 지역요인을 분석하는 것이 지역분석이다.
- 지역분석을 위해서는 먼저 대상 부동산이 속하는 지역의 용도 및 범위를 결정한다.
- 좁게는 인근지역, 넓게는 동일수급권의 경계와 범위를 확정한 후
지역내에서 대상 부동산과 비교 가능한 사례를 수집, 분석한다.
- 지역분석은 곧 동일수급권 분석이라 할 수 있으며
개별분석은 최유효이용분석이라 할 수 있다.