부동산의 가치평가 - 부동산 감정평가의 3방식

부동산 감정평가 3방식

1. 비교방식

- 대상 부동산이 시장에서 어느정도의 가격으로
거래가 이루어지는지를 파악하여 부동산의 가격을 구하는 방법.
- 가격의 3면성 : 시장성 (시장접근법)
- 거래사례비교법
대상과 동일성 또는 유사성이 있는 물건의 거래사례와 비교하여 대상 물건의 현황에 맞게
사정보정 및 시점수정 등을 거쳐 가격을 산정하는 방법 -> 비준가격
< 대상 부동산의 가격 = 사례가격 X (사정보정, 시점수정, 지역요인비교, 개별요인비교, 면적보정 등) >
- 임대사례비교법
대상과 동일성 또는 유사성이 있는 물건의 임대사례와 비교하여 대상 물건의 현황에 맞게
사정 보정 및 시점수정 등을 가하여 임료를 산정하는 방법.
< 비준임료 = 임대사례임료 X 시점수정 X 사정보정 X 지역요인비교 X 개별요인비교 X 면적비교 >

2. 원가방식

- 대상 부동산의 재조달원가에 주목하여 부동산의 가격을 구하는 방법.
- 가격의 3면성 : 비용성 (비용접근법)
- 원가법 (복성식 평가법)
가격시점에서 재조달원가에 감가수정을 하여 구하므로
재조달원가를 두하는 단계와 감가수정을 하는 단계로 나눈다.
< 복성가격(건물) = 재조달원가 - 감가주계액 >

3. 수익방식

- 부동산을 이용함으로써 얻을 수 있는 수익이나 편익을 파악하여 부동산의 가격을 구하는 방법.
- 가격의 3면성 : 수익성 (소득접근법)
- 수익환원법
< 수익가격 = 순수익 / 환원이율 >
(환원이율 = 순수이율 + 위험률)
- 직접환원법 = 순영업소득 / 자본환원율