대출형 부동산펀드(PF형 부동산펀드)

프로젝트 파이낸싱(Project Financing : PF)

- 기존의 기업금융방식에 비해 자금공급규모가 큰 편이다.
- 비소구금융 또는 제한적인 소구금융이므로 채권자에게는 불리하다.
- 부외금융(Off-Balancing)의 성격을 지니고 있다.
- 다양한 주체의 참여가 가능하고 참여한 주체별로 위험배분이 가능하다.

PF투자구조

- 프로젝트로부터 미래에 발생할 현금흐름을 담보로 하여
개발사업에 필요한 자금을 조달하는 금융기법이다.

- 채권보전장치(시공사 지급보증, 책임준공, 사업부지 및 공사중인 건물에 대한신탁)를
통해 안전성을 확보하는 금융기법이다.

PF 장점

- 비소구 (Non-Recourse)금융을 통한 담보의 한정
- 부외금융 (Off-Balance)효과
- 현금흐름에 기초한 여신
- 이해당사자 간의 위험 배분

PF 단점

- 복잡한 계약 및 금융절차
- 상대적으로 높은 비용
- 이해당사자 간 조정의 어려움

PF(대출형)펀드의 위험

1. 시장위험 : 시장수급 및 전망, 입지요건, 시장성분석
2. 사업위험 : 토지확보, 인허가, 사업비용, 재원조달, 사업일정
3. 사업주체위험
- 시행사 : 신용도, 시행경력, 재무적 지원가능성, 추가담보능력
- 시공사 : 시공능력, 신용등급, 사업분산정도, 우발채무 규모
4. 재무적 위험: 상환가능성, 현금흐름 예측가능성, 민감도 분석
5. 채권보전위험 : 담보 확보, 신용보강, 현금통제

PF사업의 안정성 확보수단

1. 사업대상부지에 대한 물적 담보 확보

- 저당권의 설정 또는 부동산 담보신탁
- 저당권은 법원경매를 통하지만
담보신탁은 시장에서 매도할 수 있어 채권의 환가가액이 더높다
(담보신탁이 더 유리).

2. 시공업체를 통한 추가적인 담보 확보

- 시공사의 책임준공 약정, 시공사의 차주에 대한 연대보증, 채무인수

3. 제3자를 활용한 채권보전장치

- 한국주택금융공사(PF보증)