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부동산 감정평가 3방식1. 비교방식- 대상 부동산이 시장에서 어느정도의 가격으로 거래가 이루어지는지를 파악하여 부동산의 가격을 구하는 방법. - 가격의 3면성 : 시장성 (시장접근법) - 거래사례비교법 대상과 동일성 또는 유사성이 있는 물건의 거래사례와 비교하여 대상 물건의 현황에 맞게 사정보정 및 시점수정 등을 거쳐 가격을 산정하는 방법 -> 비준가격 - 임대사례비교법 대상과 동일성 또는 유사성이 있는 물건의 임대사례와 비교하여 대상 물건의 현황에 맞게 사정 보정 및 시점수정 등을 가하여 임료를 산정하는 방법. < 비준임료 = 임대사례임료 X 시점수정 X 사정보정 X 지역요인비교 X 개별요인비교..

부동산가치추계원칙- 부동산의 가치를 추정하는 기본적인 법칙.- 경제원리에 기초하며 모든 유형부동산에 적용된다. 부동산가치추계원칙 4가지1. 예측의 원칙 (principle of anticipation) 2.수요, 공급의 원칙 (principle of demand and supply) 3. 최유효이용의 원칙 4. 외부성의원칙(principle of externalities) 최유효이용원칙(HABU : Highest And Best Use)- 법적타당성, 물리적 타당성, 재무적 타당성을 갖춘 이용중에서 최대수익을 창출하는 이용. 전체가치 = 토지가치 + 개발가치 - 부동산에만 있는 원칙으로서 부동산가치추계 4원칙 중에서 가장 중추적인 기능을 담당하는 원칙 부동산의 가치분석 과정부동산가치의 발생, 형성요인 -..

부동산가치의 발생요인1. 효용- 인간의 욕구를 만족시켜 줄 수 있는 재화의 능력. - 쾌적성 및 수익성, 생산성 등을 합친 개념으로 가격의 수요측면 요인. 2. 상대적 희소성- 이간의 욕구에 비해 그 수가 부족한 상태를 말하는데 자연적 특성인 부증성으로 인해 부동산은 절대적으로 희소하다. - 상대적 희소는 인문적, 사회적 특성과 관련하여 나타난다. 3. 유효수요- 구입의사와 지불능력을 갖춘 수요. 부동산가치의 형성요인일반적요인1. 사회적 요인- 인구의 상태, 가족구성 및 가구분리 등의 상태, 도시형성 및 공공시설 등의 정비상태, 교육 및 사회복지수준, 부동산거래 및 사용수익의 관습, 생활양식의 형태 2. 경제적 요인- 저축, 소비, 투자 등의 수준과 국제수지의 상태, 재정 및 금융의 상태, 물가, 임금,..

체계적 위험 - 분산불가능 위험 - 시장위험 - 전체위험 비체계적 위험-분산가능 위험 - 고유위험 - 개별위험 분산투자의 효과 - 부동산은 주식 및 채권과 낮은 상관관계를 지니므로 부동산을 포함한 혼합 포트폴리오를 구성할 때 높은 분산투자효과를 기대할 수 있다. - 부동산 유형별, 지역별 포트폴리오를 구성하면 부동산의 총 위험이 감소하여 유형별, 지역별 포트폴리오 구성을 동시에 하면 총위험의 감소효과가 더욱 커진다. - 부동산의 유형별, 지역별 포트폴리오를 동시에 구성한다 하더라도 더이상 감소하지 않는 위험을 체계적 위험이라 한다. - 미국의 경우 과거에는 분산투자를 지향했으나 2000년대 들어서는 부동산의 유형별, 지역별 집중투자가 심화되어 왔는데 이를 부동산투자의 주목적이 고수익성 추구인 점에 기인한다.