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부동산 투자결정 프로세스1. 투자목표 및 제약조건 확인- 부동산투자의 목표는 투자자들이 원하는 수준의 기대수익률과 위험이며 이는 투자자의 투자동기, 연령 등에 따라 달라진다. - 투자자들은 투자자금의 규모, 유동성, 투자기간, 분석 및 예측능력, 규제 및세금 , 투자자의 고유의 사정 등의 제약조건을 고려하게 된다. 2. 시장환경분석① 부동산경기상황 : 수요, 공급 상황 분석 ② 시장환경분석을 통한 위험의 확인 - 시장환경분석 법적환경분석 : 관련법률건 및 변화분석, 부동산정책동향분석, 토지이용계획확인서의 확인 사회적 또는 정치적 환경 : 대규모 개발에 대한 정치적 의견, 지역사회 반발 여부 확인 - 확인대상위험 : 사업상 위험, 법적위험, 인플렌위험, 금융위험 사업적 위험 : 부동산시장의 수요공급변화에 ..

경기변동의 4국면회복 (Recovery) -> 호황(Boom) -> 후퇴(Recession) -> 불황(Depression)- 부동산경기는 4국면에 추가하여 ‘안정국면’이 있다. - 호황국면을 상향시장, 불황국면을 하향시장이라고 한다. 1. 회복 (회복시장)- 저점 확인 후 상승, 공실률 감소, 부동산거래가 늘어나기 시작한다.- 매수인 우위에서 매도인 우위의 시장으로 전환된다. 2. 호황 (상향시장)- 부동산가격이 상승일로에 있으며 거래가 활발하지만 경기후퇴가능성도 내포한다.- 매도인 우위의 시장 강화. 후퇴 (후퇴시장)- 정점 확인 후 하향세 전환, 거래는 점차 한산해지고 금리는 높고 여유자금은 부족하다.- 매도인 우위에서 매수인 우위의 시장으로 전환. 불황 (하향시장)- 부동산가격 하락세, 거래는 한..

부동산시장의 특징1. 수요자와 공급자 수의 제약 (시장의 국지성)부동산의 고유한 특성의 하나인 위치의 고정성(부동성)으로 인해 부동산은 지역성을 띨 수 밖에 없고 수요자와 공급자의 수가 제약된다. 2. 부동산상품의 비동질성 (비표준화성)같은 동의 아파트라도 전망은 모두 다르다. 부동산은 비동질적이므로 표준화해서 대량생산 할 수 없다. 3. 정보의 비대칭성 (정보의 비공개성)정보가 공정하게 공개되지 않는 정도를 말하는데 부동산거래는 거래당사자가 쌍방의 이익을 위해 은폐, 왜곡할 수 있는 개연성이 있기 때문이다. 4. 높은 거래비용취득세, 양도소득세 등의 거래비용은 타자산에 비해서 큰 편이다. 5. 수요공급의 비조절성 (부동산의 부증성)가격변동이 있더라도 일반재화보다 비탄력적으로 변동한다. 6. 매우 장기적..

부동산현황 확인서류1. 등기사항증명서(등기부등본) 소유권 및 기타 권리관계 2. 토지대장(임야대장) 면적, 지목, 분할, 합병역사 3. 지적도(임야도) 형상, 경계, 도로접합여부 4. 토지이용계획확인서공법적 규제사항 * 기타 서류개별공시지가확인서 (개별공시지가 확인) 건축물대장 (건축물의 구조 및 건축물의 용도와 용도변경내역 확인)