부동산투자결정 프로세스

부동산 투자결정 프로세스

1. 투자목표 및 제약조건 확인

- 부동산투자의 목표는 투자자들이 원하는 수준의 기대수익률과 위험이며
이는 투자자의 투자동기, 연령 등에 따라 달라진다.
- 투자자들은 투자자금의 규모, 유동성, 투자기간, 분석 및 예측능력,
규제 및세금 , 투자자의 고유의 사정 등의 제약조건을 고려하게 된다.

2. 시장환경분석

① 부동산경기상황 : 수요, 공급 상황 분석
② 시장환경분석을 통한 위험의 확인
- 시장환경분석
법적환경분석 : 관련법률건 및 변화분석, 부동산정책동향분석, 토지이용계획확인서의 확인
사회적 또는 정치적 환경 : 대규모 개발에 대한 정치적 의견, 지역사회 반발 여부 확인
- 확인대상위험 : 사업상 위험, 법적위험, 인플렌위험, 금융위험
사업적 위험 : 부동산시장의 수요공급변화에 따른 위험을 말함
금융위험 : 부채를 이용한 부동산투자에 있어서의 채무불이행위험

3. 현금흐름예측

① 운용상의 현금흐름 (영업 현금 흐름)
- 잠재총소득 추정 : 연간단위당 임대료 X 단위수
- 실제총소득 추정 : 잠재총소득 - 공실 + 기타소득
- 순운용소득 추정 : 실제총소득 - 운용비용(영업경비)
- 세전 현금흐름 추정 :순운용소득 - 부채상환액
- 세후 현금흐름 추정 :세전 현금흐름 - 소득세 또는 법인세
② 매도에 의한 현금흐름 (매각 현금흐름)
- 가장 중요한 것은 매도가격이고 매도가격의 추정이 가장 중요하다.
- 매도관련 비용 즉 중개비용, 컨설팅 비용 등을 차감하면 순매도가격이 된다.
- 세전 매각 현금흐름에서 양도소득세를 차감하면 세후 매각 현금흐름이 된다.

4. 투자의 타당성 분석

① 간편법
- 순소득승수는 투자이율의 역수이다.
- 투자이율은 재무비율의 ROA, 자기자본이율은 ROE라고 할 수 있다.
② 현금흐름할인법 (DCF법)에서의 투자안 채택
③ 전통적인 감정평가방법 : 거래사례비교법, 원가법, 수익환원법

5. 투자결정

분석단계를 종합하여 투자를 결정한다.

투자목표 및 제약조건 확인 - 시장환경분석 - 현금흐름예측 - 투자의 타당성분석 - 투자결정