부동산의 자연적 특성, 인문적 특성

부동산의 자연적 특성

1. 부동성 (고정성)

부동산의 위치는 인위적 통제가 불가하며
부동산의 위치는 효용발생의 가장 큰요인 이다.
부동성으로 인해 부동산 현상은 국지화 된다.

2. 부증성 (비생산성)

토지는 재생산이 불가하다.
(건물은 건축으로 양적인 증가가 가능함)
재생산이 불가하므로 희소성이 있으며 희소성은 부동산 가치발생의 주요 요인이다.

3. 개별성 (비동질성, 비대체성)

부동산(토지 뿐 아니라 건물도 포함)은 그 위치가 고정되어있고
부동산 단위별로 완전히 동일할 수 없다.
(아파트의 경우에도 같은동, 같은 층이라도 각도에 따라 일조량이 다르므로 완전히 동일한 부동산은 없음)

*일물일가의 법칙

공산품은 동일 상품을 대량생산 할 수 있으므로 적용되지만
부동산은 개별성이 있어 일물일가의 법칙이 적용되지 않는다.
(감정평가나 개별분석이 요구된다

4. 영속성 (내구성, 불변성, 소모성)

토지는 영속적이므로 감가상각이 없다.
(건물은 감가상각이 있음)

부동산의 인문적 특성

1. 용도의 다양성

동일한 토지라도 용도에 따라 다르게 사용될 수 있다.
(주거용, 상업용, 공업용)
해당 부동산의 가치를 극대화하기 위해서는 가장 적합한 용도로 사용해야 하는데 이를 ‘최유효 이용’이라 한다.

2. 합병, 분할의 가능성

부동산은 그 이용목적과 법률에 따라 토지를 합병하거나 분할 할 수 있다.

3. 사회적, 경제적, 행정적 위치의 가변성

- 사회적 위치 변화 : 인구의 변화, 주거환경의 변화 등
- 경제적 위치 변화 : 소득수준의 변화, 교통체계의 변화 등
- 행정적 위치 변화 : 토지이용계획, 행정구역 변화 등