부동산 권리 (부동산의 법률적 측면)

부동산에 관한 권리

1. 점유권

물건을 사실상 지배하는 자에 대한 인정해주는 물권.

2. 소유권

특정물건에 대하여 배타적, 포괄적으로 사용, 수익, 처분을 할 수 있는 권리.
- 소유권의 한계 : 민법상 토지소유권은 정당한 이익이 있는 범위 내에서 토지의 상하에 미친다.
(광물자원은 소유권에서 배제)

3. 제한물권

일정한 목적을 위하여 타인읜 물건을 제한적으로
부분적, 일시적으로 지배하는 물권으로 등기능력이 있는 권리이다.

① 용익물권 (소유권의 사용, 수익, 권리를 제한)
- 지상권

타인의 토지 위에 건물 기타의 공작물이나 수목 등을 소유하기 위하여
그 토지를 사용할 수 있는 물권.

- 지역권

일정한 목적을 위하여 타인의 토지 (승역지 - 편익을 제공하는 토지)를
자신의 토지 (요역지 - 편익을 받는 토지)의 편익에 이용하는 물권.

요역지의 편익에 제공되는 종된권리 이므로 요역지로 부터 분리하여 양도하거나
다른권리의 목덕으로 하지 못한다.

요역지는 1필의 토지어야 하나 승역지는 1필의 토지의 일부라도 무방하다.

- 전세권

전세금을 지급하고 타인의 부동산을 점유하여 그 부동산의 용도에 쫓아 사용수익하며

그 부동산 전부에 대하여 후순위권리자 기타 채권자보다 전세금의 우선변제를 받을 수 있는 특수한 용익물권.

(우리나라 특유의 제도)
존속기간은 최소1년이상, 최대 10년.
전세권 설정자의 동의 없이도 양도, 임대, 전전세 등을 할 수 있다.

*전세권과 전세계약(부동산임대차계약)은 다른 것이다.
전세권은 용익물권, 전세계약은(부동산임대차계약) 채권이다.

② 담보물권 (소유권 처분 권리를 제한)
- 유치권
타인의 물건 또는 유가증권을 점유한 자가 그 물건이나 유가증권에 관하여 생긴 채권을 가지는 경우에
그 채권의 변제를 받을 때까지 그 물건이나 유가증권을 유치할 수 있는 권리.

일정한 요건을 갖추면 법률상 당연히 발행하는 법정담보물권이다.
유치권자는 채권의 변제를 받기 위해 유치물을 경매 할 수 있다.
정당한 이유가 있는 때에는 유치권자는 감정인의 평가에 의하여 유치물로 직접 변제에 충당 할 것을 법원에 청구 할 수 있다.
(유치권자는 미리 채무자에게 통지)

- 질권

채권자가 그 채권의 담보로 채무자 또는 제3자가 제공한 동산 또는 재산권을 점유하고
그 동산 또는 재산권에 다른 채권자보다 자기채권의 우선변제를 받을 권리가 있는 담보물건.
동산을 목적으로 하는 동산질권과 재산권을 목적으로하는 권리 질권이 있다.

질권은 부동산을 목적으로 하지 않으므로 부동산에 과한 물권이 아니다.

- 저당권

채무자 또는 제3자 (물상보증인)가 채무의 담보로 제공한 부동산에 대하여
채권자가 그 목적물을 관념상으로만 지배하여 채무의 변제가 없는 경우에 그 목적물로부터 우선변제를 받는 담보물권.

(점유를 필요로 하지 않으므로 반드시 등기를 해야함)

저당권은 점유를 포함하지 않으므로 반드시 등기, 등록에 의하여 공시 되어야 한다.

비전형담보제도

1. 가등기담보

채무불이행에 대비, 소유권이전청구권보전을 위해 가등기를 하는 방법.

2. 양도담보

부동산의 소유권을 채권자에게 이전한 후 채무불이행 시에는 그 목적물을 변제에 충당하고
채무이행시에는 목적물을 반환하는 방법.